Diện tích tim tường và diện tích thông thủy là gì? – Phân biệt và cách tính

Trong bản vẽ thiết kế nhà hay chung cư, có hai cách thể diện diện tích phổ biến là diện tích tim tường và diện tích thông thủy. Trên thực tế, vẫn nhiều người chưa phân biệt được hai loại diện tích này. Hãy cùng Việt Á Land tìm hiểu các khái niệm cơ bản về diện tích thông qua bài viết dưới đây nhé!

I. Diện tích tim tường

1. Khái niệm

Diện tích tim tường hay còn lại là diện tích sàn xây dựng.  Là cách tính diện tích đo từ trung tâm căn hộ. Diện tích tim tường được tính bao gồm tường bao ngôi , tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ. Diện tích tim tường còn có một tên gọi khác nữa là diện tích phủ bì, ngoài ra diện tích tim tường trong tiếng Anh là Built-up area.

Diện tích tim tường nói đến toàn bộ diện tích xây dựng, tức không chỉ gồm phần không gian để ở, sinh hoạt mà còn bao gồm phần tường bao quanh, tường ngăn với căn hộ khác.

2. Công thức tính diện tích tim tường

Cách tính diện tích tim tường được áp dụng theo công thức sau:

Diện tích tim tường = Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích để ở.

3. Mục đích của việc đo diện tích tim tường

Đo diện tích tim tường là khả năng thực thi xác định quyền sở hữu hoặc hạn chế tranh chấp. Một điều cần lưu ý không phải khoảng không gian đậm đặc của các bức tường sẽ không sử dụng được, đối với các bức tường phân chia căn hộ mà không phải là tường chịu lực, thì bạn hoàn toàn có thể khoan vào đó để lắp các giá đỡ tủ, TV, kệ, tranh,…

Tuy nhiên, cách đo theo diện tích tim tường cũng có nhược điểm. Đó là một số căn hộ có nhiều cột chịu lực và có thể cả hộp kỹ thuật đi qua. Như vậy sẽ thiệt thòi hơn. Hiện nay, các doanh nghiệp bao giờ cũng chia đều tất cả các chi phí và lợi nhuận mong đợi cho từng mét vuông bán được.

II. Diện tích thông thủy là gì?

1. Khái niệm

Diện tích thông thủy còn gọi là “diện tích sử dụng căn hộ”. Là diện tích bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó và không tính phần diện tích tim tường.

Diện tích thông thủy sẽ không tính tường bao quanh ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Vì thế, diện tích thông thủy có thể được xem như diện tích sử dụng của căn hộ, ý chỉ phần không gian sử dụng của gia chủ trong căn hộ đó.

2. Công thức tính diện tích thông thủy

Công thức áp dụng tính diện tích thông thủy

Diện tích thông thủy = {Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích ở} – {Diện tích tường bao quanh + tường phân chia căn hộ + diện tích sàn có cột + hộp  thuật}

* Lưu ý: Khi tính diện tích logia thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp logia có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong diện tích tường chung.

3. Mục đích của việc xác định diện tích thông thủy.

Mục đích của việc xác định diện tích thông thuỷ là để người ta có thể xác định được diện tích sử dụng thực tế của họ so với diện tích mà họ phải bỏ tiền ra để trả. Diện tích thông thuỷ càng sát với diện tích bao ngoài càng tốt. Bởi vì còn tuỳ thuộc điều kiện kiến trúc, kết cấu mà diện tích thông thuỷ có thể mở rộng đến mức nào đó lớn nhất có thể.

Trên thực tế nhiều người không để ý đến diện tích thông thuỷ hay diện tích sàn xây dựng mà chỉ biết diện tích được thể hiện trong giấy tờ mua bán, do đó người mua hay sử dụng rất dễ bị thiệt hại nếu không để ý hai loại diện tích này. Ngoài ra đối với người thiết kế xây dựng hay kiến trúc sư, mục đích của họ phải thiết kế kiến trúc và kết cấu sao cho diện tích thông thuỷ là lớn nhất và thông suốt nhất để phù hợp với công năng chính của căn hộ hay phòng ốc đó.

III. Lưu ý về cách đo diện tích tim tường và diện tích thông thủy.

Nếu đo theo diện tích tim tường thì diện tích căn hộ có thể lớn hơn nhưng giá cho từng mét vuông lại ít hơn. Ngược lại, đo theo diện tích thông thủy, số lượng mét vuông cho từng căn hộ ít hơn nhưng giá cho từng mét vuông lại cao hơn.

Với một tỉ lệ như vậy, những gia chủ tương lai sẽ còn phải chịu thiệt thòi một lần nữa khi đóng quản lý phí. Xét về mặt pháp lý, việc mua bán căn hộ là một hợp đồng dân sự. Không ai bắt ép các khách hàng phải chọn những căn hộ có nhiều cột chịu lực để mua. Xét về mặt công bằng, cần phải có một  lệ khấu trừ nhất định cho những căn hộ như vậy thì mới đúng đắn và tử tế.

IV. Tính diện tích căn hộ theo tim tường hay thông thủy thì chính xác và đúng pháp luật.

Dù đo diện tích căn hộ theo diện tích tim tường hay thông thủy thì cũng sẽ có một số ưu điểm và nhược điểm nhất định. Trước đây, khi Thông tư 16/2010/TT-BXD còn hiệu lực thì các nhà làm luật cho phép Chủ đầu tư được quyền chọn lựa một trong hai phương pháp tính diện tích này. Điều này dẫn tới rất nhiều rắc rối giữa Chủ đầu tư và người mua nhà.

Vì vậy, ngày 20/02/2014, Bộ Xây dựng đã chính thức ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD. Với nội dung quy định thống nhất một cách đo duy nhất.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích các căn hộ sẽ áp dụng theo cách tính diện tích thông thủy. Cách tính này là cách tính đúng chuẩn nhất. Đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua nhà về tiện ích, diện tích thực tế sử dụng và diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành căn hộ sau này.

Tuy nhiên, Thông tư 03/2014/TT-BXD đã hết hiệu lực từ ngày 15/08/2016. Và được thay thế bởi Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016. Mặc dù vậy, cách tính diện tích căn hộ vẫn phải theo thông thủy như quy định ở thông tư 03.

V. Một số lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ.

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 9, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho căn hộ chung cư phải ghi cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng. Thường thì trong một số trường hợp diện tích thông thủy đo ở thực tế sẽ có những sai lệch nhất định so với ở bản vẽ. Nếu chênh lệch này vượt quá 0.5% so với trong hợp đồng mua bán thì giá bán căn hộ sẽ phải điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế.

Khi nhận bàn giao căn hộ bạn nên nhờ những người có kinh nghiệm xem bản vẽ kỹ thuật để tiến hành đo đạc lại diện tích một cách chính xác. Sau khi có được diện tích thông thủy thực tế đo được thì ký vào biên bản bàn giao và xác định lại giá trị căn hộ theo đúng những điều khoản có trong hợp đồng đã ký. Khi đó, giá trị căn hộ có thể tăng lên hay giảm đi tùy theo diện tích vừa đo được.

Xem thêm các dự án bất động sản Việt Á Land đang triển khai

The 5Way Phú Quốc – Căn hộ biển cao cấp 5 sao
The Beverly Solari Vinhomes Grand Park Quận 9
The Origami – Khu căn hộ Nhật Bản giữa lòng Vinhomes Grand Park
Lumiere Boulevard – Căn hộ chung cư cao cấp Quận 9

Trên đây là tất cả các thông tin về các phân biệt và cách tính diện tích tim tường và diện tích thông thủy. Hãy theo dõi Việt Á Land để cập nhật các thông tin về dự án, phong thủy hay thông tin thị trường nhé!